España se ha quedado sin casas y, según Javier Villalba —el líder de nuestro equipo y agente número 1 de RE/MAX en España y Europa durante siete años seguidos—, “nadie sabe cómo arreglarlo”. Lo dijo tal cual en el podcast El Cubo de Álvaro, donde habló sin pelos en la lengua sobre lo que está pasando con la vivienda en Madrid y en el resto de España.
Llevamos más de diez años en el segmento prime de Madrid, y esta charla resume bastante bien lo que vemos día a día: demanda que no encuentra oferta, trámites que frenan la construcción y precios que siguen subiendo, aunque ya no al ritmo de hace un año.
Te contamos qué está pasando de verdad con el precio de la vivienda en Madrid, por qué ocurre y qué puedes esperar si estás pensando en comprar, vender o invertir este 2026.
¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en Madrid?
La razón es sencilla: sobra demanda y falta oferta. Madrid cerró el primer trimestre de 2026 con una valoración media de 4.605 €/m², un 18,07% más que un año antes — uno de los ritmos de subida más altos de la última década.
Pero en el segundo trimestre algo cambió: el crecimiento bajó al 4,5% interanual, frente al 10,9% del trimestre anterior. Como dice Javier, “el mercado empieza a encontrar el techo de lo que el comprador está dispuesto a pagar” — y con el Euríbor en el 2,855% en julio de 2026, financiarse cuesta más.
Las previsiones de los principales bancos van en la misma línea: frenazo, no caída.
- BBVA Research estima una revalorización del 5,3% para el conjunto de 2026.
- Singular Bank calcula un crecimiento acumulado del 9% hasta cierre de año.
- Los distritos prime de Madrid (Salamanca, Retiro, Chamberí) podrían mantener subidas del 5-6%, por la escasez de producto de calidad.
Nadie habla de bajadas generalizadas. Lo que hay es un cambio de marcha: de crecimiento explosivo a subidas más moderadas.
¿Habrá una corrección de precios?
Javier matiza algo importante: comparada con otros países europeos, España sigue siendo barata. Su previsión es una corrección de entre el 10% y el 15% en algunas zonas y tipologías, en uno o dos años — no un desplome como el de 2008. Un ajuste, no una burbuja.
El verdadero problema: no se construye suficiente vivienda
El problema de fondo no es solo de demanda.
Además, es de oferta, y aquí los datos le dan la razón a Villalba. En España, conseguir una licencia de obra puede tardar entre 2 y 3 años. Con esos plazos, es normal que no se construya lo que hace falta.
Y no es lo único:
- La escasa inversión en vivienda pública y de protección oficial.
- La falta de incentivos fiscales reales para compradores, sobre todo jóvenes.
- El impacto del crecimiento poblacional y la inmigración sobre una demanda que ya era insuficiente.
Villalba lo llama directamente “un problema político”.
Además, debe incluir agilizar licencias, invertir en vivienda protegida y facilitar el acceso a la compra.
Por ello, no son parches para controlar precios a corto plazo.
Mientras esas reformas llegan (o no llegan), hay dos tendencias que ya se notan en las grandes ciudades:
- Reconversión de oficinas y locales en vivienda: cada vez es más habitual, porque suma oferta sin construir desde cero.
- Microapartamentos: para Villalba no es una moda, es una necesidad dado el precio del suelo. Y el teletrabajo está sacando a parte de la demanda de los centros urbanos, que cada vez se orientan más al turismo y a compradores con más poder adquisitivo.
Ocupación ilegal de viviendas: qué ha cambiado de verdad
Uno de los temas que más da que hablar en el podcast es la okupación. Villalba critica que la ley española es mucho más permisiva que en otros países europeos —donde un desalojo puede resolverse en 24-48 horas, frente a procesos que aquí se han alargado meses— y avisa de que buena parte de las okupaciones las organizan redes con fines delictivos, algo que perjudica tanto a particulares como a inversores.
Vale la pena actualizar este dato: desde la Ley Orgánica 1/2025, la okupación de vivienda habitual sin contrato previo va por la vía penal rápida, y quien ocupa tiene que acreditar un título legítimo en 5 días o se activa el desalojo. Los plazos se han acortado bastante, aunque en la práctica todo depende de la carga de cada juzgado y puede llevar semanas o meses. O sea: ha mejorado, pero España sigue yendo más lenta que sus vecinos europeos..
Por qué cada vez hace más falta un buen agente inmobiliario
Con un mercado tenso, regulado y con más dinero en juego, Villalba señala algo con lo que estamos de acuerdo.
Además, en España falta profesionalización inmobiliaria.
Según él, hasta un 70% de los agentes trabajan sin formación reglada, un mercado que llama “pirata”.
Con precios altos, financiación más cara y trámites legales cada vez más complejos (ocupación, licencias, fiscalidad).
Además, tener un buen asesor a tu lado marca la diferencia.
No es solo encontrar comprador o vendedor: es negociar bien, evitar líos legales y decidir con datos reales, no a ojo.
Preguntas frecuentes sobre el precio de la vivienda en Madrid en 2026
¿Va a bajar el precio de la vivienda en Madrid en 2026?
No se espera una bajada generalizada.
Además, los analistas prevén que el crecimiento se frene.
Asimismo, el crecimiento podría pasar del entorno del 18% al 4,5-9% interanual, según la zona.
Con posibles correcciones puntuales del 10-15% en algunas tipologías.
Esto ocurriría en uno o dos años, según la previsión de Javier Villalba.
¿Por qué hay tan poca oferta de vivienda en España? Sobre todo por la lentitud administrativa: conseguir una licencia de obra puede tardar entre 2 y 3 años, además de la escasa inversión pública en vivienda protegida.
¿Es más difícil desalojar una vivienda okupada en España que en otros países? Sigue siéndolo, aunque ha mejorado. Con la Ley Orgánica 1/2025 los plazos se han acelerado en casos de vivienda habitual sin contrato previo, pero el proceso real puede llevar semanas o meses, frente a las 24-48 horas de otros países europeos.
¿Merece la pena comprar vivienda en Madrid ahora o esperar? Depende de la zona, la tipología y para qué la quieras. Con la financiación más cara y los precios moderándose, cada caso hay que mirarlo aparte. En Team Javier Villalba te ayudamos a valorarlo con datos reales.
¿Quieres saber cómo te afecta el mercado de la vivienda en Madrid?
En Team Javier Villalba trabajamos con la misma visión que hemos compartido aquí: datos actualizados, conocimiento real del mercado y siete años seguidos como equipo número 1 de RE/MAX en España y Europa. Si estás pensando en comprar, vender o invertir en Madrid, contacta con nuestro equipo y te echamos una mano para decidir bien.
Fuente del análisis de mercado: entrevista a Javier Villalba en el podcast El Cubo de Álvaro, T1X28, más datos de BBVA Research, Singular Bank y el Euríbor (julio 2026).
