Si vendiste tu casa en 2024, es importante que entiendas cómo afecta esa venta a tu declaración de la renta 2025. La venta de una vivienda debe reflejarse en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial. Hacerlo correctamente te evitará sustos con Hacienda.
A continuación, resolvemos las dudas más comunes: ¿estás obligado a declarar la venta? ¿Cómo se calcula la ganancia o pérdida? ¿Qué impuestos pagarás si hubo beneficios? ¿Qué exenciones existen (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años, etc.)? ¿Y si perdiste dinero con la venta? También repasamos las implicaciones si la vivienda era heredada. Y cerramos con una recomendación para que tomes decisiones con seguridad y sin errores.
¿Tienes que declarar la venta de tu vivienda?
Sí. En casi todos los casos, es obligatorio. Hacienda espera que informes la operación en tu IRPF, incluso si no ganaste dinero con la venta.
La notaría comunica la compraventa, por lo que la Agencia Tributaria ya sabe que la operación tuvo lugar. Si no lo declaras, podrías tener problemas. Además, si tu ganancia fue superior a 1.600 euros, estarás obligado a presentar la renta aunque no tengas más ingresos. Por tanto, mejor dejarlo todo claro desde el principio.
¿Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial?
El cálculo es sencillo:
Ganancia = Precio de venta – (Precio de compra + gastos)
¿Qué incluye el precio de compra?
El valor original de la vivienda más los gastos de adquisición. Puedes sumar:
- Notaría, registro e impuestos de la compra (IVA, ITP).
- Reformas que mejoraron el inmueble (acreditadas con factura).
¿Y el precio de venta?
Es lo que te pagaron, menos los gastos que asumiste como vendedor. Por ejemplo:
- Comisión de agencia.
- Notaría (si fue compartida).
- Certificado energético.
La diferencia entre ambos da la ganancia (o pérdida) patrimonial.
¿Qué impuestos se pagan por la ganancia?
Si el resultado es positivo, esa ganancia tributa como base del ahorro. Los tipos son progresivos:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- De 200.000 a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Un ejemplo práctico
Si ganaste 10.000 €, tributas:
- 6.000 € al 19%
- 4.000 € al 21%
Solo se paga por la parte proporcional de cada tramo. Si la ganancia fue de 250.000 €, Hacienda aplicará todos los tramos. Como ves, el impuesto se calcula de forma progresiva.
¿Cuándo no se paga IRPF por vender una vivienda?
Existen varios supuestos que permiten quedar exento total o parcialmente del pago:
Reinvención en vivienda habitual
Si vendiste tu casa habitual y usaste el dinero para comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes evitar el pago del IRPF.
Debe tratarse de una vivienda en la que residías habitualmente y debes residir en la nueva también. Si reinviertes solo parte del importe, la exención será parcial.
Mayores de 65 años
Si tenías 65 años o más en el momento de la venta y era tu vivienda habitual, estás completamente exento del pago, sin importar la ganancia.
Venta con renta vitalicia
Si vendes otra vivienda (que no sea habitual) y usas ese dinero para contratar una renta vitalicia en los seis meses siguientes, puedes estar exento hasta 240.000 €.
Personas con dependencia severa
Se aplica la misma exención que a mayores de 65 años, siempre que se acredite el grado de dependencia.
Dación en pago
Si entregaste tu casa al banco para saldar la hipoteca, también puedes estar exento si era tu vivienda habitual y no podías afrontar los pagos.
Viviendas compradas entre mayo y diciembre de 2012
La ley contempla una reducción del 50% de la ganancia obtenida si compraste durante ese periodo. Aplica sobre cualquier inmueble, no solo vivienda habitual.
¿Qué pasa si tuviste una pérdida patrimonial?
En ese caso, no pagas impuestos. Pero sí es recomendable declarar la operación para beneficiarte de la compensación por pérdidas.
¿Cómo funciona?
Puedes restar esa pérdida a otras ganancias obtenidas ese mismo año (por ejemplo, venta de acciones o fondos). Y si no tuviste más ganancias en 2024, puedes compensar en los cuatro años siguientes.
Declarar la pérdida es voluntario, pero te puede suponer un ahorro considerable en el futuro. No lo dejes pasar.
¿Y si la casa era heredada?
La venta de viviendas heredadas también genera una ganancia o pérdida patrimonial. Pero el valor de compra no es el mismo que en una compraventa normal.
¿Qué valor se toma como precio de adquisición?
El que se incluyó en la escritura de herencia. A ese importe puedes sumar:
- Gastos de notaría y registro.
- Plusvalía municipal.
- Impuesto de Sucesiones proporcional.
¿Y el valor de transmisión?
Como en cualquier otra venta: el importe que recibes menos los gastos de venta. Si vendes por más de lo que te costó heredarla, hay ganancia. Si vendes por menos, hay pérdida.
Ojo con la plusvalía municipal
En estos casos se paga dos veces: una cuando heredas y otra cuando vendes. No lo confundas con el IRPF, son impuestos distintos.
¿Por qué contar con un equipo profesional puede marcar la diferencia?
Como ves, vender una casa tiene muchas implicaciones fiscales. Por eso es clave rodearse de profesionales que no solo encuentren al comprador adecuado, sino que también te orienten en todo el proceso.
En Team Javier Villalba no solo cerramos operaciones con éxito. Nos aseguramos de que todo esté bien planteado desde el principio, incluyendo los aspectos fiscales.
Si vas a vender, estás en trámites o vendiste el año pasado y tienes dudas con tu renta, no lo dejes para el final. Ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.
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